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Limitar precios, ejemplo el precio del alquiler

Este es un intento de explicar, por encargo, porque limitar los precios desde el gobierno es una mala idea, y porque especialmente en el caso del alquiler es una idea pésima. Aviso, puedo estar completamente equivocado, segundo aviso, no lo creo.

¿Es una buena idea limitar el precio de los alquileres? (o de cualquier otro bien), no, en general podemos decir que no, pero el caso de los alquileres es aún más fácil de explicar. Dado que los pisos tienen dos mercados, alquiler y compra, veamos que le ocurre al mercado de alquiler si decidimos fijar un precio máximo.

Como las cosas se explican con ejemplos mejor en este enlace (solo para lectura si no la he liado) está el modelo de Excel que he creado, se puede copiar (obviamente) y jugar con él para que veáis que los resultados (parece que) tienen sentido.

Supongamos un mercado donde el 20% de la vivienda es en Alquiler (el porcentaje es lo de menos), y hay cuatro “tipos” de viviendas. Según el valor de la vivienda: Mas de 500k: 750,000 € (de media), 300 k – 500k 350,000 € (de media), 100 k – 300k 200,000 € (de media), < 100k 90,000.00 € (de media)

Vamos a suponer que quien alquila una vivienda quiere obtener rentabilidad, solo voy a tener en cuenta el interés del valor del inmueble (podría venderlo y ponerlo en deuda pública) más un porcentaje de beneficio por el alquiler (el 15% de la cuota, es modesto) y un porcentaje para cubrir el riesgo de alquilar (impagos, roturas, etc) de un 5%.

Datos inicialesEl porcentaje de viviendas lo usaremos para ver como afecta al mercado fijar un precio máximo. No tiene sentido fijar un precio máximo que solo afecte a las viviendas más caras (se supone que los que lo pagan pueden afrontarlo) así que fijemos un precio de 850 €, de modo que reducimos en un 15% el precio más común y podría parecer que al forzar a las viviendas más caras eso debería hacer que las demás bajen de precio en comparación, ¿no?

Pues no. Eso no es lo que pasa. Veamos qué ven ahora los arrendadores.

Veremos que a este precio los dueños de los inmuebles pierden dinero de un modo salvaje, está bien, son malvados capitalistas después de todo. Pero supongamos que su tolerancia a perder dinero está limitada y algunos supuestos más.

  • Si un casero se ve obligado a alquilar por debajo del 25% de su precio objetivo, pasa de ello y vende el inmueble, si puede alquilar al precio que desea todos alquilan. En medio se hace una progresión lineal.
  • Un cierto porcentaje de caseros alquilan en el mercado negro sin restricciones, he supuesto un 10% (esto no es malo, si juegan con el excel verán que a menos mercado negro peor para todos).
  • Si los caseros dejan de alquilar en mi franja, una parte seguirá alquilando, otra comprará viviendas de esa franja o más baratas y otra se verá obligado a alquilar casas de otra franja de precios, supongo que la gente solo “baja” de categoría, ya que el inverso no tiene sentido, el mercado se estrecha de arriba a abajo al reducirse el número de viviendas.
  • Cierto número de gente al no poder alquilar se irá a compra.
  • Si hay más gente queriendo comprar en una franja que vendiendo el precio sube. Y al revés.

Creo que son premisas razonables, ¿en qué derivan?

Tabla Calculos

Tabla Final

  • El resultado de una medida destinada a abaratar los alquileres es obligar a los más pobres a comprarse casas más caras que no querían por falta de opciones y bajar los precios de compra para los ricos al poner viviendas caras en el mercado. Hasta un 35% de la gente que alquilaba pasa a tener que comprar.El porcentaje de alquileres en las franjas más caras cae drásticamente, hay más pisos a la venta que gente dispuesta a comprar los más caros, por lo que su precio baja.
  • El alquiler intermedio se llena de gente que no puede comprar ni tiene pisos más caros que alquilar. presionando a más gente a los alquileres peores y a la compra de casas.
  • Como hay mucha gente queriendo comprar los pisos más asequibles estos suben de precio (mientras los caros bajan) y por ello los alquileres más bajos (inferiores al máximo) suben de precio.

Felicidades. A los que todavía tienen alquileres. Un tercio de ellos (casi tantos como los expulsados) han abaratado ligeramente su alquiler. Por contra un 20% ha visto como sube el mismo.

Si jugáis con el excel veréis maravillas, a más mercado negro mejor (eso es divertido) hay más gente que quiere alquilar que puede hacerlo y el precio de la vivienda barata baja y el de la cara sube. Cuánto más gente rica se niega a comprar y sigue alquilando, más gente pobre se ve obligada a hacerlo por falta de viviendas. Cuanto más bajo el precio más perjudico a los pobres, y si lo subo por encima de 1.000 € ninguno se beneficia.